抗毒战疫，包头社科人与你同行：房地产企业受疫情影响的法律问题分析

  根据内蒙古日报统计，截止至2020年2月21日，包头市企业的开复工率达到73.1%，随着疫情的有效控制，开复工的企业在逐渐增多，受此次疫情影响，房地产企业有可能会面临怎样的法律问题。

  1、关于用工管理问题

  贯彻执行《内蒙古自治区新冠肺炎疫情防控指挥部关于实行疫情精准防控促进复工复产有关事项的通知》的有关规定，复工复产企业、单位要按照“谁用工、谁负责”的原则，切实履行对本企业、单位疫情防控责任。

  （一）要把好返岗人员和外来人员的防疫关。精准掌握每一名返岗、外来人员来源地疫情及个人健康状况；做好集中返岗人员的组织运输，要求分散返岗人员做好途中防护；做好上岗前健康状况检查，确保每一名员工健康上岗。

  （二）加强企业、单位内部管理。要提前制定防控方案，对所用员工进行全程管理。建立每日上岗前健康报告和体温检测制度，要求员工佩戴口罩等防护用品，定期定时进行工作场所通风、消毒。要采取分餐或分时段就餐方式，减少工休期间人员聚集。要做好员工宿舍的通风换气和环境消毒。要加强外来人员管理。

  2、工期延误的问题

  由于疫情影响，大多数的房地产企业尚未开工，且施工人员大多来自外地，无法按时返工，势必会对供其产生相应的影响。

  根据《民法总则》、《合同法》关于不可抗力的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次春节期间爆发的新型冠状病毒感染的肺炎可以归属于不可抗力的性质。根据《民法总则》第一百八十条的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”因工期的延误是不可抗力导致的，施工方不承担工期延误的责任，因此工期应当顺延。但是工期的顺延与本次疫情要有因果关系，如果工期顺延过后仍然逾期的，应当承担相应违约责任。

  3、停工损失的承担问题

  停工期间，对于发包方的损失，若建设工程施工合同对于不可抗力导致停工产生的损失有约定的，则按照约定履行，如若没有约定的，则按照《明法总则》第一百八十条的规定，承包人不能履行施工义务的，对于发包人的停工损失，不承担民事责任。

  对于承包方的损失，并非是由于发包方的原因造成停工，所以并没有相关法律规定要由发包方承担承包方的损失。

  4、逾期交房的问题

  对于这个问题，需要分为三个阶段。第一，交房时间在疫情发生阶段之前，由于在疫情发生前房地产开发商已经产生了相应的违约责任，所以即便疫情作为不可抗力的阶段也并不能得到扣除。第二，《商品房买卖合同》签订在疫情结束之后，由于房地产开发企业已经对于交房时间有了合理评估和预期，所以为了保护购房人的信赖利益，疫情不能作为不可抗力为由作为免除。第三《商品房买卖合同》签订在疫情结束之前，而交房时间在疫情发生之后，这种情况下，本次疫情可以作为不可抗力为由顺延相应的交房时间。

  5、逾期办证的问题

  房屋权属证书的办理大致可以简化为初始登记资料提交、房屋权属登记部门审核、产权证书办理三个阶段。开发商的办证义务主要是在合同约定期限内向房屋权属登记部门提交初始登记资料的义务。因疫情的爆发，政府相关部门可能因停止办理业务而导致开发商不能在约定的期限内履行办证义务，由此产生的责任开发商可以以不可抗力为由主张免除。

  6、房地产开发商的连带保证责任

  中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔２０２０〕２９号），明确因感染新型肺炎住院治疗人员、隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源的人群此五类人员，给予适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等还款安排，合理延后还款期限。

  此五类人员可以适当延缓还款期限，由于绝大多数办理按揭贷款的，房产证办理完毕之前，开发商需要承担阶段性连带保证责任。对于符合延长还款期限的人员，在合理的延长期限内还款的，不承担逾期还款的责任。所以针对金融机构给予特定人员延长还款期限的，该人员不承担逾期履行债务的责任，同样，开发商的保证责任也因其债务履行期限尚未届满而无需承担保证责任。(文章来源：内蒙古嘉祺律师事务所)